报告摘要共享：
嘉肯咨询以真实的案例来探讨上海房地产需求市场：
最近在上海上体育馆附近一个新的高层楼盘，其售价是2.3万/平米。大多数房型是66－80平米。总价在138－180万。很多人觉得，该楼盘地理位置好，靠近上海徐家汇，又是在上体育馆地铁口附近，这个价格应该是非常合理。而且听售楼的介绍，目前销售状况非常好，剩下的不超过10套。
但仔细分析，事实果然是如此么？
背景：如果我要买的话，买面积最小的一套，66个平方，首付3成，应该是41.4万，贷款7成，96.6万，最长年限是30年，完全商业贷款的话，每月还款费用在6450元。如果一部分是公积金贷款，其商业贷款每月还款额应该是在4500左右。为了表述方便，嘉肯咨询选择取最低值5000元每月还款额来进行分析。
那么谁可能买这个地段的房子呢？按照房型来理解，全部是小户型，如果是自住的话，应该单身群体或者一对新婚夫妇才是潜在购物群体，三个人住就太小了点。
1、 如果是单身群体的话，他有没有这样的实力购买呢？首先月付5000元，这要求这位朋友月税后收入至少应该有7000－10000元左右，税前月收入则在1-1.5万，应该归纳到自动申报个人所得税的群体。28岁以下，这样的群体在上海有，但肯定不多，而且根据嘉肯咨询的调查数据一个月收入过万的人，其每月生活开销不可能只有2千左右，他们要买这里的房子自主，其概率最多只有10－15%左右。因为还有最大的一笔开销，就是要有40万的存款（当然也可以从家里拿来的，这就不讨论）。
2、 新婚夫妇，两个人的月收入都在1万元左右，家庭税后月收入在1.5万左右，这样月供5千完全是可以接受的。而且他们也应该有40万左右的积蓄（年龄在30－35岁左右）。但我觉得，达到这样经济标准的新婚夫妇，他们是有良好的判断力，并不一定会干这样的事情，一个很现实的问题就是一旦买了这样的房子，他将丧失了过去近10年所有的老本，而且这样的经济实力群体，他们能够接受66平方的空间么？他们需要有其它的选择，例如上海北部五角场商圈，国定路最新开出来的商住两用的楼盘（名字叫国定大厦）价格在1.3万左右，66平方就是相差66万，月供也要低将近一半。还能够买1.5辆宝马，2辆帕萨特。对新婚夫妇而言，他们不是真空人，他们要为即将出世的子女考虑，还得要考虑上辈父母，还得追求一些生活品质，对得上这样的月收入。综合考虑的话，这样的群体购买楼盘的可能性在20-30%之间。
前面谈到自住的可能性不大，那么剩下的以这样价格买该楼盘的就只能是投资或者是投机了，投资要考虑的是资金回报率。我们不考虑银行的利率，只追求最低的要求，就是租金应该等于每月的还款额5000元。根据嘉肯咨询调查经验：5000元月租应该能在该地段租到一个相当好的房子，全配二室一厅。而且月租5000元，相当于每天费用166元，几乎可以天天住锦江之星经济型酒店。（根据嘉肯咨询的分析模型，该地段合理大房价最高也不应该超过1.5万/平米）
查询2007年5月份的上海租房网，看到了该地段一个租金5200元的房子，146平方，豪华装修。
出租房屋:上海[泰德花园]漕溪北路裕德路 房源编号：18667350
城 市 上海 区 县 徐汇 商 圈 徐家汇
物业地址 [泰德花园]漕溪北路裕德路 房屋类型 公寓
租房价格 5200元/月 物业名称 泰德花园 信息来源 中介
租房房型 3室3厅2卫 朝 向 - 楼 层 第0层(共0层)
建筑面积 146平米 使用面积 110平米 装修情况 豪华装修
基础设施 水,电,煤气/天然气,有线电视,ISDN,宽带 房 龄 -
出租房内家具 电话,热水淋浴器,空调,彩电,冰箱,洗衣机,家具
数据来源：上海搜房网
从这样的数据来看，投资是没有任何前景的，那么都是些什么样的人在买入呢？我们只能理解买入的人只有是投机了。投机的本质是什么？
企业和投资者利润的降低，只有依靠投机来实现利润率的稳定。
投机实现途径：就是赚取差价，相信还有后来的人接手。
为什么会这样呢？
佩尔曼认为：投机是在竞争比较松懈的较长一段时间之后逐步盛行的，尽管没有激烈的竞争，企业和投资者的利润还是开始下降。企业和投资者会通过投机活动来努力保持他们的利润率。虽然投机可能帮助个体投资者或企业获得利润，但投机本身对于提高一个经济的生产率却毫无作用。更糟糕的是：投机占用了相当多的本可以用于生产的资源。
投机虽然能够造就欣欣向荣的经济局面，但是投资者可能会过高的估计他们的冒险的可能利润率。因而他们更加愿意冒险，在这样的严峻时期，草率的投资随处可见。最后投机者还会推动股票和财券市场。金融资产的高价格会降低金融业的利润率。
－完－ www.charcoln.com
详细报告见：2007年上海房地产市场非理性繁荣还能持续多久？
[——报告转载请注明出处：嘉肯咨询研究部 www.charcoln.com]
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