中国房地产行业现状
2004年三季度“国房景气指数”略作休整后继续下调，9月份，“国房景气指数”创新低到104.83，比8月份下降0.33点；10月份，“国房景气指数”为104.87，比9月份微升0.04，主要得益于土地开发面积、竣工面积和开发投资的微升，虽然销售价格有所下降和空置面积略有上升。
各类先行指标增幅在三季度继续回落，十月份略有小反弹：1-9月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.22亿平方米，同比增长8.1%，增幅同比回落30.8个百分点，1-10月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.34亿平方米，同比增长9%，增幅比上月提高0.9个百分点；1-9月份，商品房新开工面积为4.11亿平方米，同比增长12.2%，增幅同比回落
18.2个百分点；1-9月，全国房屋竣工面积累计完成1.69亿平方米，同比增长9.5%，增幅同比回落25.4个百分点，1-10月，全国房屋竣工面积累计完成1.98亿平方米，同比增长9.8%，增幅比上月提高0.3个百分点。综合而言，1-9月，全国房地产开发投资8356.77亿元，同比增长28.3%，增幅比1-8月下降0.5个百分点1-10月，全国房地产开发投资9526亿元，同比增长28.9%，增幅比上月提高0.6个百分点。
由于地价上涨推动、建材价格上涨带来的成本增加、住宅品质提升导致的高档商品房供应增加、实际负利率下自用性需求和投机性炒作的存在，房地产价格仍在高位攀升。1-9月，全国商品房平均销售价格为2777元/平方米，同比上涨13%，1-10月，全国商品房平均销售价格为2758元/平方米，同比上涨11.7%，增幅比上月回落1.3个百分点。9月末，全国商品房空置面积为9748万平方米，同比下降2.3%，10月末，全国商品房空置面积为9777万平方米，同比下降3.7%。
预计四季度会略作短暂企稳，并在105点附近徘徊，以迎接下一轮的下调。在未来1-2年内，房地产业景气度继续下滑将可期，远未见底。
截止2004年三季度末，商品住宅投资5684亿元，同比增长27.4%，新开工面积32786.85万平方米，同比增长10.74%，竣工13949万平方米，同比增长9.69%，销售16198.57万平方米，增长18.67%，销售率为116%，同比上升9个百分点，但比今年前8个月下降4个百分点，销售价格为2314元/平方米，同比增长了10.91%，空置面积5736万平方米，下降11.4%。可见，商品住宅市场的兴旺开始停滞，可以预计到2004年底和2005年初，住宅投资、销售和价格将趋于稳定，市场开始逐步转淡。
写字楼截止2004年三季度末投资额增长32%，新开工面积为1112.32万平方米，同比增长达19.44%，增长比上半年明显回落，竣工407.74万平方米，同比增长17.89%，销售量为380万平方米，同比增长69.91%，销售率为96%，比同期上升28个百分点，持续上升，势头较好，空置面积下降
3.7%。写字楼市场旺销局面仍然持续，景气周期尚未改变，但势头的减弱，应引起重视。
商业营业用房截止2004年三季度末投资增长35.1%，新开工面积5227.37万平方米，同比增长18.51%，竣工1792.29万平方米，同比增长
11.66%，销量为1345.76万平方米，增长22.64%，销售率为75%，比同期上升7个百分点，空置面积增长20.3%。商业营业用房将成为房地产周期逆转的先锋。
加息影响分析
加息对房地产市场参与者的总体影响可以归结如下：已按揭购房者面临月供增加和资产的可能缩水，持币待购者面临支付能力的下降，购房投资者面临融资成本提高和投资利润下降，购房投机者面临融资成本提高和价格预期改变，地产商面临建设贷款利率上涨和市场风险的加大，银行面临违约的可能增加和不良资产的可能上升。
就地产开发经营行业而言，加息的影响主要体现在对需求的抑制以及财务费用的增加上，房地产行业作为高负债的资金密集型行业，其不利影响尤其严重，遭受冲击首当其冲。
在对财务费用的增加上，2004年10月29日开始的加息，被形容为压死房地产这个骆驼的最后一根稻草，一点不为过。土地公开竞价导致的地价上涨、建材价格上涨和各种费用的居高不下、对建筑工人欠薪追讨力度的加大、地产项目自有资本金比率的大幅提高，使房地产企业对资金的需求骤增，而这种需求主要靠银行贷款满足，因此，升息导致的将是财务费用的上升。另外，由于本次升息对中长期贷款利率上调幅度大于短期，而房地产企业的负债结构正向中长期转移，因此本次加息给房地产企业所带来的成本提升将超过其他行业。
在对需求的抑制上，对于1万亿左右的个人房贷余额而言，虽此次利率调整，个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款利率上调幅度小于贷款基准利率的调幅，即使增加0.20个百分点，对贷款购房自用者的压力可想而知，这方面需求的下降是不言而喻的；此次存款平均利率比贷款平均利率多上调约0.21个百分点，表明央行此次利率上调的重点是增加居民利息收入，在房屋租金只降不涨的情况下，许多房地产投资者“只掏首期-贷款购房-收租还贷-尚有结余-赚取产权”的赢利模式开始受到挑战，购房用于投资的需求会大幅下降，投机炒作方面的需求更会迅速撤离。
总之，本次加息以及人们对未来相当长一段时间持续不断的小幅加息的预期，是房地产行业迈进衰退周期的催化剂。
长期向好不排除泡沫灭导致的短期萧条
预计２００４年，固定资产投资总额对消费和出口总额的比率很可能达到78％。在20世纪９０年代，这一比率平均为53.7％，８０年代的这一比率平均为42.2％。横向比较来看，同样是投资倾向型经济体的韩国，这一比率最高为４３％。上个世纪９０年代的53.7％曾被认为太高，因为我们观察到坏账的积累在这一时期已经很快，这意味着中国经济并不能消
化如此多的投资以及所带来的影响。即使以53.7％这个过高的指标为参照，这将意味着２００４年固定资产投资总额中的三分之一是过去三年积累下来的“过度投资”，而房地产投资是罪魁祸首。
城市家庭债务的超高速增长
中国社会科学院刚刚公布了家庭部门的债务负担与可支配收入之间的比率，上海已经高达１５５％，北京达到了１２２％，青岛为９５％，杭州为９１％，深圳为８５％，宁波为７９％，天津为４４％。五年前，家庭的债务负担基本为零。中国的家庭债务负担正在经历着这个世界上从来没有见过的最快速的增长。而高负债家庭的核心资产便是房地产，高负债对高价房地产的支撑，是建立在居民可支配收入的高速增长上，而中国固有经济结构的特色，使高速经济增长不能完全传导到普通民众收入的大幅提高上来，更何况宏观调控和资源约束下的经济增长的放缓，可以预期，未来几年普通家庭可支配收入的高速增长几乎不可能。
统计数据的误导
报道和统计的房地产价格都是指新房价格，而没有包括二手房和租金价格。在中国，新房价格走势与二手房和租金价格走势相去甚远，在有的地方甚至完全背离。综观整个房地产市场价格，应该将三者有机地结合起来，只有这样才能反映房地产市场的整体供求关系。报道和统计的空置面积和空置率，也只是针对未售出新房，未包括未售出的二手房和想出租而未租出的房屋，因此，实际空置面积远远超过统计数据，空置率也打了折扣。而且人们往往将城市化所带来的对房地产的潜在需求与以长期稳定的可支配收入为基础的有效需求混为一谈，从而夸大需求无比强劲的幻象。
行业预测
在宏观调控取得初步成效和尚未结束的大背景下，房地产市场长期向好下的短期过热虽受到一定抑制，但远未消除，泡沫依然存在，日益紧绷的资金约束使房地产企业的财务风险凸现，在近十年来首次加息和未来连续小幅加息的预期下，房地产景气周期开始发生逆转。
在房地产迈进萧条周期之际，预计商业营业用房市场将首先崩溃，住宅市场随后也会从销售和价格增长走向停滞，进而出现双下降，写字楼市场会紧跟住宅市场逐步结束火爆行情，步入平静。
--完--
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