前言：
嘉肯咨询作为主流的行业研究咨询公司，深知行业发展乃至个体企业经营均须遵循经济大势。
一、房地产价格背后推手
在市场层面上，房价的变动本质在于商品房供需双方实力的结构变化
在商品房供给方面，涉及到房地产行业的投资规模和城市土地出让规模。具体内容有房地产投资资金（通过股市和债市直接融资、通过银行等间接融资以及国外资本）、土地（政府土地出让成本和规模）和投资收益预期。
在商品房需求方面，存在消费需求和投资需求。消费需求涉及到潜在的消费规模、所在区域的购买能力和消费预期。投资需求涉及到消费预期和大环境投资收益预期。
而在战略层面上，房价的变动趋势取决于宏观经济的发展态势和通胀变化
根据比照美国、香港、日本和泰国的房价走势，我们可以发现房价与经济增速趋势基本保持一致，作为稀缺资源和保值产品双重内含，房价的走势取决于经济增长速度，其增速取决于居民人均可支配性收入的增速；当然房价波动要远大于经济增长波动，涨跌幅均大于经济波动幅度；但总体趋势基本吻合。
另外房价具有一定的抗通胀特性，当经济没有出现大衰退情况下，房价难以出现大幅度深度回调，特别当出现温和通胀期时，理性的中产群体更愿意将手中的货币投资于房地产。只有当经济出现危机，大批群体缺乏储蓄货币资金支撑时，房地产价格才会回落。
因此从这两个层面上分析可以看到：房地产价格背后的支撑力量是本地区的经济发展潜力和当地居民的收入增速。当经济发展，个体收入增速高出其他区域时，将吸引外来人口和投资资金的流入，稳定并推动房价上移。相反，如果本区域经济丧失竞争优势，居民收入增速持续下降，则必然导致资金和人力资源的外流，房地产价格将缺乏支撑，降价和深度回调不可避免。
这也是为何90年代初期海南房地产泡沫历时十几年都无法复苏。同理，这也是为何本轮房地产市场上涨最为强劲的区域集中在上海、北京、杭州和深圳等地。
二、房地产价格支撑因素分析
很多专家认为支撑房地产价格不断上涨的要素在于中国的城市化进程和人口红利。这种理由值得探讨。嘉肯咨询认为这两大要素仅仅只表述了市场长期的基本面，但却跟房价涨跌没有必然的关系。
关于人口红利。人口红利只是一种“深度刚性需求”，但却并不一定能够转换为“潜在刚性需求”。其背后核心差异在于人口人力资源的附加值。嘉肯咨询比较杭州和苏州两个地理位置接近，特点鲜明城市的经济发展、人口结构和房地产价格之间的差异，可以看到。
在GDP绝对值上苏州要领先于杭州，但房地产价格涨幅上要远远落后于杭州。嘉肯咨询认为苏州整体经济格局偏向第二产业制造业，其吸收的人口红利人才多为第二产业技术人员；而杭州经济偏向于旅游、信息服务等第三产业，其吸引的人口红利人才多外第三产业服务类人员。相比较而言，服务业人员的薪酬和附加值要高于制造业人员，杭州人口红利人才个人可支配性收入增速要高于苏州。在其他宏观环境相差不大的背景下，杭州房价涨幅要远高出苏州则就在情理之中。
嘉肯咨询认为人口红利要素，其最为贴近的指标为大学生数量，以及这些大学生的流向。在未来潜在的刚性需求群体中，最有可能有能力购买商品房的群体为大学生群体，因为他们更容易获得一份可支配性收入较高的工作，最能够直接分享到宏观经济的发展。而其他的低学历年轻群体，从整体概率上讲，他们活得财富难度更为艰难，更为甚者，将由于缺乏可支配性收入由人口红利转变为人口负利。
关于城市化进程。嘉肯咨询认为城市化进程是区域经济在快速发展中必然的结果。是因为经济发展才能带动城市化进程，而不是由提高城市化率来刺激经济发展。本世纪初郑州实行城乡户籍制度统一，造成城市人口的急剧增加，而城市资源缺乏，无力承载突然膨胀的人口数量，不得已推迟了户籍制度的改革。
只有经济的发展，乡镇居民可支配性收入提高，他们才拥有财富和资源实现人口区域流动迁移，例如在中国多数县级城市，其经济结构多为劳务输出模式，区域流入资金多为劳务收入。这部分资金由于县级城市的投资环境混乱和落后，多数成为留守群体的消费资金，或在农村或县城购买商品房，实现另外一种形式的城市化进程。嘉肯咨询考察过中小县城，这种城市化率极度脆弱，多数县级城市缺乏第一和第二产业的支撑，依靠外出劳务收入的持续流入支撑整个城市的消费和娱乐经济。一旦劳务收入枯竭，不仅将重创县级城市脆弱经济，劳务大军的回流将给整个城市的治安环境带来负面影响。
一旦经济危机和萧条，所有的城市化进程都会停滞，人口红利将会演变为灾难。
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三、本轮房地产调整性质分析
对本轮房地产周期的调整，嘉肯咨询认为其关键要关注中国经济的调整性质和复苏时间。从长远来看，中国宏观经济稳健增长的要素并没有消失，因此尽管经济增长中出现波折，但是中国的上升空间依然广阔。这便决定了本轮房地产市场不会大幅度下挫，而是商品房价格过度上涨之后的理性调整。
正如业内人士所述：中国房地产市场所面临的根本问题不是信心问题，而是有限的居民购买力和高昂的购房成本之间的矛盾。不少购买人月供/月收入高于50%这一国际警戒线。当居民个人收入增速无法跟上房价成本增速时，缺乏持续资金支撑的房价将必然会理性回调。
莫尼塔证券认为本轮房地产调整周期背后的一个重要因素是出口的放缓。外需是中国经济一个主要的动力引擎，而出口积累的居民财富反过来又成为了房地产市场中的购买力。在过去10 年中，出口增速的周期领先房地产销售周期大约7个月。
另外，股市的大幅下挫更是本轮房地产市场调整的触发性因素。3 万亿以上的帐面财富迅速缩水，个人投资者深幅被套，将在短期内显著的改变居民的消费倾向。而随着整体经济下滑，居民收入增长的放缓，将对房地产市场形成进一步的压力。
因此刺激房地产市场回暖的关键要素在于，购房成本下降，或者居民可支配性收入（工资收入和投资收入）增速提高。在宏观经济层面深度调整时期，第一要素便是降低购房成本。
需要指出的是：降低购房成本并不是完全意义上的房价下调。房地产信贷的放松、降息和商品房税费降低，均将降低购房成本。如：改善性住房政策放松；二手房交易税费下降；提高开发商融资能力；降低开发税费；和超过100个基点的利率下调等。
中长期而言，房地产市场受益于降息周期。若2009年中期利率降低至5.5%左右，按平均贷款20年算，购房人负担累计将减轻21.7%，相当于房价下降21%以上；其次房地产供给结构也在改善，如小户型增加，单套价值下降。这些都会明显降低购房人负担，增强购买力，不断改变人们的消费预期。
香港84年和03年出现的负增长，美国和香港仔当时下滑经济环境中，利率下调幅度达到40%后，房价开始恢复上涨。我国利率下调幅度如果能够达到40%，也可能会改变房价下跌趋势。
从香港和美国经验分析，降息是经济下滑周期中烫平房价调整的强有力手段，我国未来如果能够持续快速下调利率，将会降低房价调整幅度并帮助行业复苏，利率是投资者对房地产业最为关注的变量之一。
四、综述
综上所述：嘉肯咨询认为本轮房地产调整周期取决于宏观经济的调整幅度和周期；同时要密切关注中央银行的货币政策。只有大众群体可支配性收入有效企稳和提高（扣除通货膨胀）。房地产市场才能获得有效支撑。
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